Cuánto pagarías con una hipoteca fija o variable en 2026, calculado con un ejemplo real.
Actualizado a 28 de septiembre de 2026. Los datos de mercado cambian a diario: confirma las condiciones con la entidad y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) antes de firmar.
El 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió 25 puntos básicos los tipos oficiales, la segunda subida del año tras la de junio, y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. El Euríbor a 12 meses acompaña: según los datos difundidos a finales de septiembre, su media del mes ronda el 3,2 % (las cifras provisionales varían entre el 3,18 % y el 3,25 % según la fuente), frente al 2,17 % de septiembre de 2025 y al 2,22 % que marcó en febrero. Con este escenario, la pregunta de quien va a firmar una hipoteca es inevitable: ¿fija o variable? Esta guía te da un método de cálculo para responder con números y no con intuiciones.
Tres tipos de hipoteca en una frase
- Fija: el tipo no cambia durante todo el contrato, y la cuota tampoco.
- Variable: el tipo es un índice (normalmente el Euríbor) más un diferencial, y se revisa cada seis o doce meses.
- Mixta: una parte inicial a tipo fijo y el resto a variable.
Ofertas de referencia en septiembre de 2026
Según los comparadores consultados (Kelisto, Rankia y euribor.com.es), entre las hipotecas variables destacaban diferenciales de Euríbor más 0,49 % (Kutxabank) y más 0,50 % (Sabadell y Bankinter). Entre las fijas, la hipoteca «Vamos Fija» de Ibercaja aparecía con un TIN del 2,55 % y un TAE del 3,49 % a 25 años. Son ofertas con condiciones de vinculación, por lo que el precio final depende de que contrates los productos exigidos. Sirven aquí como puntos de partida para el cálculo, no como recomendación.
El cálculo: 150.000 € a 25 años
Comparemos una fija al 2,55 % con una variable a Euríbor + 0,50 %. Con el Euríbor en el 3,25 %, el tipo variable actual sería el 3,75 %.
| Escenario | Tipo aplicado | Cuota mensual | Intereses totales (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,55 % | 676,71 € | 53.000 € |
| Variable con Euríbor en 3,25 % | 3,75 % | 771,20 € | 81.400 € |
La diferencia es de unos 94 € al mes, alrededor de 1.134 € al año, a favor de la fija. Pero eso es una fotografía de hoy. Si el Euríbor bajara y se mantuviera, el resultado cambia:
| Euríbor constante durante todo el préstamo | Cuota variable (Euríbor + 0,50 %) |
|---|---|
| 1,5 % | 635,78 € |
| 2,0 % | 672,93 € |
| 3,25 % | 771,20 € |
| 4,5 % | 876,89 € |
El dato clave es el Euríbor de equilibrio. Con estos números, la variable cuesta lo mismo que la fija cuando el Euríbor medio durante la vida del préstamo ronda el 2,05 %. Si crees que el índice se moverá por encima de ese nivel de media, la fija sale más barata; si crees que estará por debajo, la variable gana. Nadie puede predecirlo, y por eso elegir es una decisión sobre cuánto riesgo asumes, no sobre quién acierta.
Simplificación: el cálculo supone un tipo constante y no incluye el efecto de las bonificaciones ni de los productos vinculados. Sirve para comparar órdenes de magnitud.
Lo que el cálculo no captura
- Las revisiones. En una variable, el tipo se actualiza en cada revisión. Las que se cierran en octubre aplicarán un Euríbor más de un punto superior al de hace un año.
- La vinculación. Nómina, seguros, tarjeta o planes de pensiones pueden reducir el tipo, pero tienen costes. El TAE de la FEIN los incluye, así que compara TAE con TAE y no solo TIN con TIN.
- Tu margen de maniobra. Una prueba útil: ¿podrías pagar una cuota como la del tipo del 5 % (876,89 € en el ejemplo) durante varios años sin descuidar otros gastos? Si la respuesta es que no, la fija ofrece un techo conocido.
- Tus planes. Si prevés amortizar o vender pronto, pesan más las comisiones que la estabilidad.
Amortizar por adelantado: cuánto ahorra
Imagina que has pagado cinco años de la hipoteca variable del ejemplo al 3,75 % y te quedan unos 130.075 € por devolver. Si amortizas 10.000 € y mantienes la cuota, el plazo restante baja de 240 a unos 214 meses, es decir, unos dos años y dos meses menos, y ahorras en torno a 10.300 € en intereses. Es un cálculo aproximado con el tipo constante, y solo compensa si tu contrato no aplica una comisión por amortización anticipada que anule parte del ahorro.
Comisiones de amortización: el marco legal
Para contratos formalizados desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 fija límites. Según las guías consultadas, en las variables la comisión máxima es del 0,25 % durante los primeros tres años o del 0,15 % durante los primeros cinco (según lo pactado), y nada después. En las fijas, el máximo es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces. Comprueba tu escritura, porque en contratos anteriores las condiciones pueden ser distintas.
Gastos al contratar: quién paga qué
Según el Banco de España, en contratos firmados desde la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación, la copia de la escritura si la solicita y la comisión de apertura si figura en la oferta. La entidad asume la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados. Estos gastos se refieren solo a la hipoteca, no a la compraventa, donde el comprador afronta otros costes, como el impuesto de transmisiones o el IVA, según el caso. Además, tienes derecho a elegir la sociedad de tasación.
Cambiar de banco (subrogación)
Si ya tienes hipoteca y otra entidad te ofrece mejores condiciones, puedes subrogarte. En estos casos, según las guías consultadas, la entidad nueva asume normalmente notaría, registro y gestoría, y la comisión que puede cobrarte tu banco actual está limitada por ley. Antes de dar el paso, calcula cuánto ahorras al mes frente a lo que puedas pagar por tasación o comisiones.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos recibo antes de firmar? La FEIN y la ficha de advertencias estandarizadas, con al menos diez días hábiles de antelación. Léelas con calma y compara el TAE.
¿Puedo pasar de variable a fija más adelante? Sí, mediante novación con tu banco o subrogación en otra entidad, con las comisiones y límites que marque tu contrato y la ley.
¿Qué pasa si mi cuota sube y no puedo asumirla? Habla con tu entidad cuanto antes para renegociar. Si no hay acuerdo, puedes acudir a los organismos de consumo y al Banco de España para orientarte y reclamar.
Conclusión
Decidir entre fija y variable no consiste en adivinar el Euríbor, sino en comparar cuánto pagas hoy, cuánto podrías pagar en un escenario adverso y cuánto pesan las vinculaciones. Con el índice en máximos anuales, la fija ofrece certeza y la variable un posible ahorro futuro con más incertidumbre. Haz el cálculo con tu importe, tu plazo y las ofertas reales que recibas.
Fuentes consultadas (septiembre de 2026): Banco de España (Cliente Bancario y datos del Euríbor y del tipo medio hipotecario), BOE (Ley 5/2019), Kelisto, Rankia, euribor.com.es, que.es y guías sobre subrogación de iAhorro y Rankia. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero.