¿Realmente compensa comprar un piso para reformar? Aprende a calcular el coste real de la vivienda, cuánto margen dejar para imprevistos y cuándo un piso barato puede terminar saliendo más caro.
Encuentras dos pisos en la misma zona.
El primero cuesta 220.000 euros y está listo para entrar a vivir.
El segundo cuesta solamente 165.000 euros, pero necesita una reforma importante.
La diferencia es de 55.000 euros.
A primera vista, el segundo parece una oportunidad evidente.
Pero ¿qué ocurre si la reforma termina costando 45.000 euros? ¿Y si aparecen otros 10.000 euros en trabajos que no habías previsto? ¿Sigue siendo barato?
Comprar una vivienda para reformar puede permitir acceder a inmuebles con precios inferiores y crear valor mediante la reforma. Pero también puede convertirse en una mala operación si solamente comparamos el precio de los anuncios.
La pregunta correcta no es:
“¿Cuánto más barato está el piso?”
Es:
“¿Cuánto me costará realmente cuando esté terminado?”
La fórmula que deberías hacer antes de visitar el piso por segunda vez
Podemos empezar con un cálculo sencillo:
Coste real = precio de compra + gastos de adquisición + reforma + imprevistos + otros costes necesarios
Después tendremos que comparar esa cifra con el coste de comprar una vivienda equivalente ya reformada.
Imaginemos:
Piso para reformar: 165.000 €
Piso reformado comparable: 220.000 €
Tenemos aparentemente:
55.000 € de margen.
Ahora supongamos que calculamos:
Reforma: 35.000 €
De momento:
165.000 + 35.000 = 200.000 €
Todavía parece existir un margen de 20.000 euros frente al piso reformado.
Pero aún no hemos terminado.
El error de comparar 165.000 euros con 220.000 euros
Una vivienda de 165.000 euros no te cuesta necesariamente 165.000 euros.
Comprar un inmueble genera gastos e impuestos que dependerán, entre otros factores, del tipo de vivienda, la ubicación y las circunstancias de la operación.
Además, reformar también puede generar gastos adicionales.
Por tanto, debemos comparar:
coste total del piso reformado por nosotros
frente a
coste total de una alternativa equivalente ya reformada.
No simplemente los dos precios anunciados.
Este pequeño cambio en la forma de hacer los números puede convertir una aparente ganga en una operación normal.
¿Cuánto debería costar la reforma?
Esta es precisamente una de las variables que no deberíamos adivinar.
Decir:
“Este piso con 30.000 euros queda nuevo”
sin disponer de presupuestos puede ser una estimación muy peligrosa.
No es lo mismo:
pintar y cambiar el suelo,
que renovar cocina y baños,
que modificar instalaciones eléctricas,
que cambiar fontanería,
que redistribuir espacios,
que realizar una reforma integral.
Además, dos viviendas con exactamente 80 metros cuadrados pueden requerir presupuestos completamente diferentes.
Por eso, antes de comprar una vivienda cuyo atractivo depende de que la reforma sea barata, resulta razonable obtener una estimación profesional.
El margen para imprevistos puede salvar la operación
Imagina que calculas:
Precio: 170.000 €
Reforma prevista: 30.000 €
Total provisional:
200.000 €
Y tu presupuesto máximo es precisamente 200.000 euros.
Tienes un problema.
No has dejado prácticamente ningún margen para equivocarte.
Durante una reforma pueden aparecer problemas que no eran visibles durante una visita de veinte minutos.
Humedades.
Instalaciones antiguas.
Tuberías deterioradas.
Problemas al retirar revestimientos.
Trabajos adicionales.
Cambios necesarios para cumplir determinados requisitos.
Si cualquier desviación del presupuesto hace que ya no puedas terminar la obra, probablemente estás comprando demasiado cerca de tu límite financiero.
Por eso, el presupuesto de reforma y el presupuesto máximo disponible no deberían ser exactamente la misma cifra.
Ejemplo: piso barato que termina sin ser tan barato
Supongamos que encontramos:
Opción A: piso para reformar
Precio:
160.000 €
Reforma inicialmente estimada:
30.000 €
A primera vista:
190.000 €
Opción B: piso ya reformado
Precio:
215.000 €
Parece que podemos ahorrar:
25.000 €
Pero durante la reforma aparecen trabajos adicionales.
El coste finalmente asciende a:
42.000 €
Ahora tenemos:
160.000 + 42.000 = 202.000 €
La diferencia frente al piso terminado se ha reducido a:
13.000 €
Y todavía tendríamos que incorporar y comparar correctamente los demás costes de ambas operaciones.
La reforma puede seguir compensando.
Pero la supuesta oportunidad de 25.000 euros ya no existe.
¿Cuánto debería ser más barato un piso para reformar?
No existe un porcentaje universal.
Decir que un piso para reformar “debe costar un 20% menos” sería demasiado simplista.
La diferencia necesaria depende de:
cuánto cuesta realmente la reforma;
cuánto valen viviendas comparables terminadas;
qué gastos adicionales tendremos;
cuánto tiempo tardará la obra;
y qué margen queremos dejar para imprevistos.
Podemos utilizar una fórmula mucho más útil:
Descuento necesario = reforma + costes adicionales + margen por riesgo
Imaginemos que un piso reformado comparable vale aproximadamente:
250.000 €
Calculamos:
Reforma: 40.000 €
Costes adicionales directamente relacionados: 5.000 €
Margen de seguridad: 10.000 €
Solamente estos conceptos representan:
55.000 €
Si el piso para reformar cuesta 230.000 euros, probablemente el descuento no resulta demasiado atractivo según nuestras estimaciones.
Si cuesta 180.000, el análisis cambia considerablemente.
El precio solo tiene sentido en relación con el coste posterior.
Cuidado con utilizar el precio de los anuncios como valor real
Supongamos que vemos cinco pisos reformados anunciados por:
240.000 €.
250.000 €.
260.000 €.
270.000 €.
280.000 €.
Y concluimos:
“Mi piso valdrá 260.000 euros cuando termine la reforma.”
No necesariamente.
El precio anunciado es lo que el propietario pide.
No nos dice por sí solo a cuánto terminará vendiéndose la vivienda.
Además, los pisos pueden diferenciarse por planta, ascensor, orientación, terraza, distribución, estado del edificio, eficiencia energética y muchas otras características.
Por eso, cuando calculamos el posible valor después de una reforma, debemos utilizar comparables razonables y mantener cierto margen de prudencia.
Una reforma bonita no arregla una mala ubicación
Este es otro error habitual.
Podemos cambiar:
la cocina,
el baño,
el suelo,
las puertas,
la iluminación,
la distribución en determinados casos.
Pero hay características mucho más difíciles o imposibles de modificar.
No podemos trasladar el edificio.
No podemos convertir fácilmente una planta baja oscura en un ático luminoso.
No podemos añadir un ascensor por nuestra cuenta.
No podemos eliminar el ruido de una avenida simplemente instalando una cocina más cara.
Una reforma puede mejorar muchísimo una vivienda.
Pero no todas las características que determinan su valor son reformables.
Esto importa especialmente cuando compramos pensando en vender posteriormente.
¿Y si la reforma es para alquilar?
El cálculo cambia.
Si nuestro objetivo es alquilar la vivienda, no deberíamos preguntarnos únicamente cuánto aumentará su precio de venta.
Tenemos que calcular cuánto puede aumentar razonablemente la renta y cuánto dinero hemos gastado para conseguir ese incremento.
Ejemplo:
Antes de la reforma, estimamos una renta de:
800 €/mes
Después de invertir 30.000 euros, estimamos:
950 €/mes
Diferencia:
150 €/mes
o:
1.800 €/año
Hemos invertido 30.000 euros para intentar conseguir 1.800 euros adicionales de renta bruta anual.
Eso equivale matemáticamente a un 6% bruto sobre el coste de la reforma:
1.800 ÷ 30.000 × 100 = 6%
Pero aún deberíamos considerar impuestos, mantenimiento, periodos sin alquiler y demás costes correspondientes.
Este cálculo permite evaluar la reforma de una manera mucho más racional.
¿Todas las reformas aumentan el valor de la vivienda?
No.
Gastar 50.000 euros no garantiza que la vivienda pase a valer 50.000 euros más.
Incluso podemos gastar mucho dinero en elementos que un futuro comprador no valore especialmente.
Imagina que instalamos acabados extremadamente caros en una vivienda situada en una zona donde las propiedades similares tienen un determinado techo de precios.
Quizá hayamos creado una vivienda magnífica.
Pero el mercado puede no estar dispuesto a pagar todo el coste de esas mejoras.
Por eso existe una diferencia entre:
coste de la reforma
y
valor añadido por la reforma.
No debemos asumir que son iguales.
¿Cuándo puede tener más sentido comprar para reformar?
La operación empieza a resultar interesante cuando existe un margen suficiente entre:
lo que cuesta adquirir y terminar la vivienda
y
lo que cuesta una alternativa comparable ya terminada.
También puede tener sentido cuando queremos una vivienda con características muy concretas y preferimos adaptar distribución, materiales y acabados a nuestras necesidades.
Para un inversor, además, puede existir la posibilidad de mejorar el atractivo del inmueble y su capacidad para generar ingresos.
Pero en todos los casos necesitamos números.
Comprar porque “los pisos para reformar siempre son más rentables” no es un análisis.
Señales de que el supuesto chollo puede no serlo
Hay varias situaciones que deberían hacernos revisar las cifras.
La primera:
La operación solamente funciona si la reforma cuesta exactamente lo mínimo previsto.
La segunda:
Necesitamos vender posteriormente al precio más alto de la zona para obtener beneficio.
La tercera:
No hemos reservado dinero para imprevistos.
La cuarta:
Nuestro presupuesto de reforma se basa únicamente en una estimación verbal.
Y la quinta:
Estamos comparando el precio del piso para reformar con anuncios de viviendas reformadas que todavía no se han vendido.
Cuantas más de estas condiciones necesitemos para que la operación resulte rentable, menor es nuestro margen de error.
Ejemplo completo: ¿cuál comprarías?
Tenemos dos viviendas similares.
Piso A
Ya reformado:
240.000 €
Piso B
Para reformar:
180.000 €
La diferencia inicial es:
60.000 €
Estimamos:
Reforma: 35.000 €
Imprevistos reservados: 7.000 €
El coste adicional potencial asciende a:
42.000 €
Precio más reforma e imprevistos:
222.000 €
Existe todavía una diferencia de:
18.000 €
antes de completar la comparación del resto de costes de cada alternativa.
Ahora tenemos una decisión mucho más informada.
Podemos preguntarnos si esos 18.000 euros compensan el tiempo, las molestias y el riesgo de ejecutar la reforma.
Pero imaginemos que el vendedor del piso B pide:
205.000 €
Con la misma reforma e imprevistos:
247.000 €
Ya superaríamos el precio del piso reformado incluso antes de terminar de comparar todos los costes.
El segundo piso parecía más barato.
Pero comprar más barato no siempre significa terminar pagando menos.
Entonces, ¿compensa comprar un piso para reformar?
Puede compensar, pero solamente cuando el descuento inicial deja margen suficiente para pagar la reforma, absorber desviaciones y seguir obteniendo una ventaja frente a una vivienda equivalente ya terminada.
Antes de comprar, calcula:
Precio de compra
+ gastos de adquisición
+ reforma
+ imprevistos
+ otros costes necesarios
y compara el resultado con una vivienda realmente comparable.
No compres un piso de 170.000 euros pensando que has ahorrado 50.000 simplemente porque el reformado de al lado cuesta 220.000.
Hasta que no sepas cuánto cuesta convertir el primero en el segundo, todavía no sabes cuál de los dos es realmente más barato.