¿Estás pensando en comprar una vivienda con inquilino? Descubre qué ocurre con el contrato de alquiler, si puedes cambiar la renta y qué debes revisar antes de comprar un piso ya alquilado.
Encuentras un piso por 180.000 euros que parece interesante como inversión.
Hay solamente un detalle: dentro ya vive un inquilino que paga alquiler todos los meses.
¿Puedes comprarlo igualmente? ¿El contrato de alquiler desaparece cuando cambia el propietario? ¿Puedes modificar inmediatamente la renta? ¿Y qué ocurre si quieres vivir tú en esa vivienda?
Comprar una vivienda que ya está alquilada puede tener una ventaja evidente: desde el primer momento existe un arrendatario y una renta.
Pero también significa que no estás comprando una vivienda completamente libre de compromisos.
El contrato existente puede acompañar al inmueble y condicionar lo que podrás hacer después de la compra.
¿Se puede vender una vivienda que tiene inquilino?
Sí.
Que una vivienda esté alquilada no impide necesariamente que su propietario pueda venderla.
De hecho, existen inmuebles que se comercializan expresamente para inversores porque ya incluyen un contrato de arrendamiento en vigor.
El comprador adquiere la propiedad y puede pasar a ocupar la posición de arrendador de acuerdo con las condiciones legales aplicables.
Esto cambia completamente el análisis de la compra.
Si adquieres una vivienda vacía, puedes decidir posteriormente si quieres vivir en ella, alquilarla o mantenerla sin ocupar, dentro de las limitaciones legales correspondientes.
Si compras una vivienda alquilada, existe una tercera persona con derechos: el arrendatario.
¿El contrato de alquiler termina cuando se vende el piso?
No deberías darlo por hecho.
La venta de una vivienda alquilada no implica automáticamente que el contrato desaparezca y que el nuevo propietario pueda pedir al inquilino que abandone la casa inmediatamente.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la situación del comprador de una vivienda arrendada y establece supuestos en los que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.
Por eso, antes de comprar, resulta imprescindible conocer:
Cuándo se firmó el contrato.
Qué duración tiene.
Quién figura como arrendador.
Cuánto paga el inquilino.
Qué actualizaciones de renta están previstas.
Qué garantías existen.
Qué obligaciones asumió el propietario anterior.
Comprar primero y pedir el contrato después sería hacerlo al revés.
Ejemplo: compras un piso que ya genera 850 euros al mes
Supongamos que encuentras una vivienda por:
200.000 €
Actualmente está alquilada por:
850 € mensuales
La primera reacción podría ser calcular:
850 × 12 = 10.200 € anuales
Y después:
10.200 ÷ 200.000 = 5,1%
Podríamos pensar que la vivienda ofrece una rentabilidad bruta aproximada del 5,1%.
Pero todavía sabemos muy poco sobre la inversión.
Faltaría conocer los gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, posibles reparaciones, fiscalidad y demás costes.
Y, sobre todo, debemos conocer las condiciones del contrato.
Porque esos 850 euros no son simplemente una cifra que podremos modificar libremente después de comprar.
“Lo compro y después subo el alquiler”
Este razonamiento puede provocar problemas.
Comprar una vivienda alquilada no significa empezar desde cero con un nuevo contrato.
Si existe un contrato que continúa vigente, el nuevo propietario debe tener en cuenta sus condiciones y la normativa aplicable.
Por tanto, no deberíamos valorar una operación suponiendo:
“Ahora paga 700 euros, pero cuando compre el piso le cobraré 1.000”.
Primero hay que comprobar si realmente podemos modificar esa renta, cuándo podría hacerse y bajo qué condiciones.
Para analizar la inversión de manera prudente, resulta mucho más razonable comenzar utilizando los ingresos que legal y contractualmente existen actualmente, no los que nos gustaría obtener.
¿Y si quiero comprar el piso para vivir yo?
Aquí la situación cambia todavía más.
Una vivienda con inquilino puede resultar adecuada para una persona que busca un inmueble destinado al alquiler.
Pero puede ser problemática para alguien que necesita entrar a vivir inmediatamente.
No deberíamos firmar una compraventa pensando que adquirir la propiedad nos concede automáticamente el derecho a desalojar al arrendatario al día siguiente.
La duración del contrato, su fecha, las cláusulas existentes y la normativa aplicable son fundamentales.
Si nuestro objetivo es utilizar la vivienda como residencia habitual, debemos conocer cuándo y bajo qué condiciones podremos disponer realmente del inmueble antes de comprarlo.
Una vivienda puede ser jurídicamente nuestra y, al mismo tiempo, continuar legítimamente ocupada por un arrendatario.
El inquilino puede tener derecho de adquisición preferente
Hay otro detalle que el comprador no debería descubrir el día de la firma.
En determinadas ventas de viviendas arrendadas, el inquilino dispone de derechos de adquisición preferente.
Esto significa que el proceso de venta debe respetar las obligaciones legales correspondientes.
Antes de comprar una vivienda alquilada conviene comprobar que el vendedor ha realizado correctamente las actuaciones necesarias y que la operación puede formalizarse en las condiciones previstas.
No es simplemente un asunto entre comprador y vendedor.
La existencia del arrendatario puede tener consecuencias sobre el procedimiento de transmisión.
¿Qué documentos pedir antes de comprar un piso alquilado?
Aquí es donde podemos evitar muchos problemas.
El primer documento evidente es el contrato completo de arrendamiento.
No un resumen verbal del vendedor.
El contrato.
Debemos comprobar su fecha, duración, renta, actualización, fianza, posibles garantías adicionales y cláusulas relevantes.
También conviene solicitar documentación que permita comprobar los pagos del alquiler.
Si el vendedor afirma:
“El inquilino siempre paga perfectamente”.
lo razonable es intentar verificarlo documentalmente.
Además, debemos revisar la información habitual de cualquier compraventa inmobiliaria: situación registral, cargas, comunidad de propietarios y demás documentación necesaria para analizar el inmueble.
Cuidado con comprar basándote únicamente en la rentabilidad anunciada
Imaginemos un anuncio:
“Piso alquilado. Rentabilidad del 6%.”
Parece una información muy clara.
Pero debemos preguntar:
¿6% bruto o neto?
¿Sobre qué precio está calculado?
¿Incluye los gastos de compra?
¿Se han descontado comunidad e IBI?
¿El alquiler se está pagando realmente?
¿Cuánto tiempo queda de contrato?
¿Existen gastos extraordinarios previstos en el edificio?
Un porcentaje grande en un anuncio no sustituye el análisis.
Supongamos:
Precio: 150.000 €
Alquiler: 750 €/mes
Ingresos anuales:
9.000 €
Rentabilidad bruta sobre el precio:
9.000 ÷ 150.000 × 100 = 6%
Pero ahora aparecen:
Comunidad: 900 €
IBI y otros costes: 600 €
Seguro y mantenimiento medio: 600 €
Ya tenemos 2.100 euros de gastos antes de considerar otros posibles costes e impuestos.
Nuestro beneficio antes de otros conceptos ya no sería 9.000 euros, sino:
6.900 €
Y todavía faltaría incorporar el coste real de adquisición de la vivienda.
Por eso rentabilidad bruta y rentabilidad real no son lo mismo.
¿Qué pasa con la fianza cuando cambia el propietario?
Si adquirimos una vivienda con un arrendamiento en vigor, debemos aclarar también qué ocurre con la fianza y las garantías vinculadas al contrato.
No basta con saber que “hay una fianza”.
Debemos conocer su importe, dónde se encuentra depositada cuando corresponda y cómo se gestiona su transmisión dentro de la operación.
Recordemos que al finalizar el contrato pueden existir obligaciones respecto a esa cantidad.
Si pasamos a ser el nuevo arrendador, necesitamos tener perfectamente documentada la situación.
¿Quién cobra el alquiler del mes en el que se vende?
Esta parece una pregunta pequeña hasta que llega el día de la compraventa.
Imaginemos que el alquiler mensual es de 900 euros y la vivienda se vende el día 17.
¿A quién corresponde ese mes?
¿Al antiguo propietario?
¿Al nuevo?
¿Se reparte proporcionalmente?
Este tipo de cuestiones deberían quedar definidas en la compraventa.
También debe comunicarse adecuadamente al arrendatario dónde y cómo tendrá que realizar los futuros pagos.
Una operación bien preparada evita que el inquilino reciba instrucciones contradictorias de dos propietarios diferentes.
¿Comprar con inquilino es mejor que comprar una vivienda vacía?
Depende de nuestro objetivo.
Una vivienda ya alquilada puede ofrecer algunas ventajas.
Podemos empezar a recibir rentas sin tener que buscar inmediatamente un arrendatario.
También podemos analizar el historial real del contrato en lugar de estimar cuánto creemos que alguien estaría dispuesto a pagar.
Pero también aparecen inconvenientes.
No elegimos nosotros al inquilino inicial.
No hemos negociado nosotros el contrato.
La renta existente puede ser inferior a la que esperábamos.
Y nuestra capacidad para utilizar el inmueble estará condicionada por el arrendamiento vigente.
Por eso, una vivienda alquilada no es automáticamente mejor ni peor.
Es una inversión diferente.
El error de pagar por la rentabilidad futura en lugar de la actual
Supongamos que una vivienda genera actualmente:
700 € al mes.
El vendedor pide 190.000 euros y argumenta:
“En esta zona ya se alquilan por 950 euros”.
Puede ser cierto que existan anuncios a esos precios.
Pero tú no estás comprando esos anuncios.
Estás comprando una vivienda con un contrato determinado.
Si la inversión solamente parece atractiva suponiendo que podrás pasar rápidamente de 700 a 950 euros, deberías comprobar cuidadosamente si esa hipótesis es realista y legalmente posible.
Una buena práctica consiste en realizar primero los números con la situación contractual existente.
Después podemos estudiar escenarios futuros.
No al revés.
¿Qué deberías revisar antes de comprar?
Antes de entregar una cantidad importante de dinero, deberías poder responder al menos estas preguntas:
¿Quién vive actualmente en la vivienda?
¿Existe contrato y desde cuándo?
¿Cuándo termina o puede terminar?
¿Cuál es la renta actual?
¿Cómo puede actualizarse?
¿Está el arrendatario al corriente de pago?
¿Qué fianza y garantías existen?
¿Existen cargas o deudas relacionadas con el inmueble?
¿Qué gastos soporta realmente el propietario?
¿Se han respetado los derechos que correspondan al arrendatario en la venta?
Y una especialmente importante:
¿Seguiría queriendo comprar esta vivienda si tuviera que mantener el contrato actual tal y como está?
Si la respuesta es no, probablemente nuestra operación depende demasiado de que ocurra algo después de comprar.
Entonces, ¿merece la pena comprar una vivienda con inquilino?
Puede tener sentido cuando buscamos una vivienda como inversión y entendemos perfectamente el contrato que estamos adquiriendo junto con el inmueble.
La existencia de un inquilino incluso puede permitir conocer desde el primer día los ingresos actuales de la propiedad.
Pero no debemos confundir “piso ya alquilado” con “rentabilidad asegurada”.
Antes de comprar hay que analizar dos cosas por separado:
El inmueble: precio, estado, ubicación, gastos, cargas y rentabilidad.
El arrendamiento: inquilino, renta, duración, pagos, fianza, derechos y obligaciones.
Si solamente analizamos la primera mitad, nos falta una parte fundamental de la operación.
Porque cuando compras una vivienda alquilada no estás comprando únicamente cuatro paredes.
También estás entrando en una relación contractual que ya existía antes de que tú llegaras.